http://www.my5.tw/yellowpage/ 本站主要提供各類房屋市場資訊及不動產新聞 智邦生活館 版權所有 Foresight v0.3.2 RSS 2.0 Generator 智邦生活館 網站代管 Wed, 12 Aug 2009 11:49:22 CST Wed, 12 Aug 2009 11:49:22 CST 智邦生活館 版權所有 10080 Sun, 05 Jul 2009 01:12:48 +0800 與農曆年後相比，三月房地產市場的人氣指數，的確明顯攀高。分析箇中因素，政府低利率策略奏效，逼出量體驚人的民間游資外，主要還是去年上半年還居高的房價，陸續出現降價、修正的情況。 而由於買氣跟隨提升，新利多題材也浮現，因而又現『惜售』之說。 然而，政府拼經濟的實績，仍是房市何時否極泰來的觀察指標… 轉瞬間，二○○九年第一季已過去；扁珍肥皂劇上演不止，世界棒球經典賽失利，范蘭欽事件鬧得滿城風雨。時節雖已入春，台灣仍是多事之秋。 最基本的民生議題，情況又如何。進出口貿易、薪資所得與零售消費額、貧富差距、失業率及GDP等經濟相關數據，仍現衰退；上任將屆一年的馬英九，如今之民調不滿意度，已追上他當選時的得票率。經濟台灣，看來也還沒走出金融海嘯以來的愁雲慘霧。 不過同時間，卻真的有『春燕』飛來。三月台股從綠油油變成紅通通，指數站穩五千點並持續上攻，對岸安利直銷旅遊團的大陣仗，更使兩岸開放前景看來一片大好；更重要的是，產業火車頭房地產業出現築底回溫、緩步復甦的跡象，這個跡象，就是久違的人氣。 三月春 乍現久違人氣 一系列經濟指標或數據，呈現的其實是上月或上上月的過去式，只能算再度說明，過去消費市場景氣的低檔盤整。而儘管土洋法人對房地產後市看法歧異，不過年後看屋人數量增加、買氣提升，是不爭的事實。 近幾年房市價量漲勢，確實只出現在某些特定地區；但話題暈染的效果，卻是全面性的。加上過去國人平均薪資水平成長有限，近期更是實質負成長，因此金融海嘯後投資客退場，全由自用者支撐房市需求面；這時，價格就成了左右買氣高低的主要因素。 年後更多地區及個案的具體降價，自然是人氣加溫的主因。 除此之外，一些利多因素也慢慢浮現。首先，央行為刺激資金流動而採取貨幣寬鬆政策，不但將原本為避險而封存的民間資金逼出，也造就了更低的房貸利率條件；無論從中長期置產投資或自用角度，都是強大的誘因。 另外，兩岸開放政策更明朗、壽險業投資不動產資金鬆綁，優惠房貸擬再加碼及擴大內需建設逐步發包施行，都有助於房市景氣提升。 下面的分區段落中，我們將介紹各區域近期的市場實況，包含價格、人氣買氣大致的變化狀況，或對區域發展有長遠助益及影響的新議題。 台北市 市場反應 Ｍ型化具體 上月底有報導寫道，台北市百萬單價的豪宅地段有縮減情況；這當然和信義計畫區太子建設「台北信義」，實際成交單價約『僅』百萬左右有關。 前幾年北市刮起豪宅『瘋』，在比價效應推波下，的確出現次級地段開出頂級價格的不正常現象。 不過目前來看，僅剩信義計畫區、仁愛敦南名人巷維持豪宅地段之身價，建國南路、仁愛路口的「宏盛帝寶」則仍是豪宅代名詞；至於「文華苑」能不能取而代之，相信將是豪宅市場的新話題。 高價豪宅以外，就要看相對低單、低總價產品的表演。文山區「氧樂多」以三十出頭萬的單價、七五○萬總價買兩房為號召，就創造近期罕見的高人氣。 當然北市這陣子最夯的房市話題，還是「皇翔RICH」的『原價買回』。這個正式名稱為『信心購屋專案』的策略，算是一個行銷創舉，雖被同業視為一步險棋，但短期仍達到預期效果，不但推出首週來人倍增，客戶出價意願提高，和業者之間的價格認知差距也縮小不少。 但進一步了解，原價買回策略已隨時間拉長而效果遞減。實際下訂者，則是自用及散戶投資者居多。至於這個信心專案，會不會真的推廣到皇翔建設其他銷售中之個案，就得看靠引爆話題所造就的訂單，能否被催化為實際的簽約了。 台北縣 指標建商降價 跟風將起？ 相較於北市由於銷售中個案不多，降價風潮不甚顯著，北縣由於近年推案量持續擴張，因此去年底到現在的促銷或降價動作，感覺就明顯許多。 分區來看，從去年底的林口、三重，目前漸漸擴散到淡水、泰山、蘆洲及北大特區等。這些區塊的特點，都是近年推案量較大、位置又嫌邊陲。而從品牌角度，則寶佳建設為箇中代表。 以推案集中，範圍較小的三重重陽特區為例，去年原本是新和大動作降價搶市，年後則是寶佳加入戰局，同時其他地區的寶佳體系推案，也都有調降價格或推出優惠專案。 由於寶佳在北縣的推案市佔率不低，預料此舉將會對北縣後市產生一定影響。 幅員廣大的台北縣，要成功讓購屋民眾願意往單價稍低，區域發展還未臻成熟的外圍區域移民，交通建設還是關鍵。 上期本單元提到了民汐線汐止段已初步定案，上月最新消息則是，二月底環評已過，本月送中央複審確認後即可定案，預計民國一○七年完工。 另外，台北港正式啟用後，不但帶動八里地方之發展，北縣政府更重提淡江跨海大橋之建設計畫。就淡水或淡海新市鎮來說，交通還是發展之關鍵；但目前相關話題，除非是如上述汐止捷運這種已定案者。 否則，地方首長改選在即，因此保守視之，是比較正確的態度。 桃園縣 利多尚未發酵 房市盤整中 如果論區域，降價情況最為全面化的，還是桃園縣。不過本縣近期房價修正的幅度不大，畢竟不少地方之前供給量不小，因此去年就出現修正，目前已是貼近成本價格。以品牌來說，豪宅專家中悅機構，則是仍堅守價格的少數之一。 有關桃園未來的發展，除了升格議題外，最重要的還是航空城計畫。本刊之前曾發現，大園當地消費者對航空城利多話題，多持視而不見之態度；畢竟當地相關之話題炒作，不是一、兩天的事。八德擴大都市計劃，從詳細內容看，確實是在為航空城計畫的實現打底。 雖然新定案的八德擴大計劃是縮水版，不過計畫內設置捷運站用地，卻意義重大。 這條捷運，是貫穿此區及桃園市區的捷運綠線；該線還預定進入桃園國際機場，與藍線及機場捷運接軌。 計畫內容更提及了北市捷運路網中，還在評估階段的三鶯線；按照規劃，三鶯線將在八德與綠線交會。 地方首長即將改選，往好的方向想，朱立倫將會在卸任前拼出些成績，為接下來的宦途打好基礎；不過相對的也代表，只要尚未真正定案，上述一切開發方案還有變數。 短期來看，一些供給量大的區域，仍將面臨修正盤整壓力，桃園又是以成屋為主，因此壓力會更明顯。 除了捷運這一軌外，代表台鐵的另一軌，也將為桃園地區帶來新話題。楊梅鎮富岡地區，未來將有原本位於松山的台鐵車廂機廠遷入；如同台北港替八里帶來新需求，當地預計也會有台鐵員工進駐，代表的就是新的購屋人口。另外，徵收機廠用地所發放的補償金，也會為當地產生新的購買力。 新竹地區 樂觀預估 下半年緩升溫 上月二十一日，各大報都以顯著篇幅和標題，登出台灣科技業龍頭之一的台積電，取消無薪假的新聞。對岸家電下鄉政策造就的急單效應，不僅短期內讓台灣出口貿易猶如久旱甘霖，對新竹房市來說，也是樁好消息。 去年以來，受到電子業需求大減，裁員、無薪假衝擊，當地房市人氣急凍。如今龍頭品牌取消無薪假，至少在信心層面上，絕對有正面意義。 之前本單元曾介紹，竹北當地最新的重劃地—台科大重劃區。原本該區將在竹市關埔地區後，成為全新竹下一個指標房市區。而受到景氣影響，當地推案時程延後；目前據了解，最快下半年可望有新案啟動。而這當然是代表，區域房市浮現否極泰來的契機。 基隆宜蘭 兩岸通樂透？ 仍屬內需市場 大陸安利直銷旅遊團一時造成旋風；報章新聞可見他們到處大手筆消費，甚至高調對應，但是您大概沒特別注意，他們是從台灣東北端的基隆港登台。 上月中台北港正式啟用後，基隆的發展定位問題再度浮上檯面。表象上看，無論地方態度或中央政策，都希望基隆港及基隆市轉型發展觀光產業。以現狀來看，除了相關建設必須再進階外，聯外交通還是一大問題；因此，最近基隆人又在積極爭取捷運。 捷運能有效疏運大批人潮，改善交通，但是對當地房市來說，還是杯水車薪；人們要真的願意遷居基隆，或當地房市價量有所提升，還須從生活機能及環境品質做徹底改善，才是根本之道。 說到觀光，對基隆來說，是要努力打拼的目標定位；對宜蘭而言，則是現階段最重要的經濟活動。 北宜高的開通，徹底改變了當地的觀光事業生態；至於政府積極引進陸客來台觀光，是否會為當地帶來新的機會？至少從各飯店業者紛紛進軍礁溪設新據點來看，是有期待空間的。 不過觀光歸觀光，當地房市之問題，和基隆類似，還是基礎建設質量不夠。區外客源進駐與否，對地區發展來說其實有好有壞，而目前仍只有礁溪房市有這個能耐。 然而年後，礁溪房市也出現價格認知差距現象，台北客狂砍價，區域消費者又不愛溫泉套房，使得當地房市有人氣，但缺少買氣。 從上述各區上月的市場實況來看，包含中南部在內，降價效應都明確浮現，那就是市場重見久違的高人氣。 而大約是看到這底部反彈，甚至復甦的蛛絲馬跡，房市賣方的態度又有變化。 永慶房屋發言人黃增福就表示，相較於今年初，三月市況已有明顯好轉；就中古屋市場來看，大體上是以低單低總價產品表現較佳。 黃增福指出，價格鬆動是人氣提升的關鍵因素；不過來人重新出籠、買氣增溫後，賣方的價格守勢又再度浮現。 來人增利多現 惜售風悄然起 類似的情況，也在新推案市場看到，根據觀察，目前仍持續有個案或區域價格繼續修正，不過也已有業者改持惜售心態。這樣看來，未來有可能再出現新一波價格認知拉鋸戰和觀望氛圍。 從賣方角度，來人倍增代表潛在的成交能量，心態上自然篤定許多；前面提到的利多議題先後浮現，也是他們態度轉強的重要因素。 分析近期利多話題，無論實質面如何，至少讓業界產生許久未有的安定感。不過不久前才有『今年是買方市場』的預測；那麼需求面這邊，又有什麼趨勢？ 根據行政院消保會上月公佈之資料，不動產交易居各類消費糾紛之首，當中又以預售屋契約爭議比例最高。這個數據比例，背後其實潛藏逾放危機。 最新公佈失業率五．七五％、受波及人數，關廠失業人數等都再創歷史新高。這個數字，及民眾薪資水準，或貧富差距數據，都將是房貸違約率會不會提高、逾放屋是否激增的觀察指標。 因此就目前趨勢看，以法拍屋為首的逾放不良資產，將無可避免，是影響來年房市發展及行情的關鍵因素之一。 拼經濟見效 房市築底真指標 而真正面對解決的方式，還是要回歸政府所謂拼經濟的實際成果。畢竟要解決可能的房貸違約及逾放問題，除了先解決民眾失業，更要從厚植人民經濟力的方向，及改善貧富差距著手。這不可能光靠減稅達到，產業發展定位等國家級策略更是關鍵。 諸如國土利用規劃檢討、擴大內需公共建設，不只要做，大方向都得正確，經費要花在刀口上。 知名建築師世界宗教博物館前任館長漢寶德倡議，要趁此非常時期，積極從生活品質角度，改善台灣社會面貌；日籍趨勢大師大前研一也建議，台灣政府應揚棄以產業發展為思考核心的舊政策思維，改以增進人民生活福祉為起點。而這才是使國人荷包滿滿，願意購屋、投資的根本之道。 回歸現實，今年房市在自用目的當道下，學區及捷運將會是購屋置產法則中，唯二之不敗定律。無論您是買來自用或置產，抓準上述兩點就對了！ 量縮策略奏效　台中房市來人倍增 買氣持續醞釀 近年台中房地產隨著整體房市發展蓬勃，焦點更集中在七期、八期為首的大坪數豪宅產品，除了區域當地的需求之外，七期更吸引了投資客、北客，甚至是陸客等區外族群前來購屋。 也正因為話題焦點幾乎都鎖定在七期的光環，使得台中市其他地區以及其他產品，包括首購或是一般換屋住家，無論是數量、價格及話題性上，都遠不及七、八期的規模，相對案量也小，因此台中市基本住宅需求一再被壓抑醞釀。 景氣走跌這一年來，台中房市也受到不小的衝擊，七期、八期的中高總價個案更是首當其衝，買氣凍化。台中建商在公會的呼籲下，以量縮整理策略消化市場浮額，以今年三二九檔期大約僅有一百億〈原本預估達四百億〉，去年同期可是高達七百億。也就是說，今年三二九檔期案量大幅縮減，僅有去年的七分之一。 推案量縮減後，中高總價住宅案暫時從市場上淡出，反而是首購自用型住宅案成為新焦點。三房首購型個案工地的來人大幅增加，其中以新成屋或是即將完工的基本住宅個案最明顯。如北區的「勝美學」、「歐夏蕾」，一週來人均可達三十至五十組。 西屯區以首購、首換族群為主的住宅案，林維港麗 –「美麗進行曲」，湧現看屋人潮；另外，親家建設新公開的「時上TOP」，累積近一個月來人量已達兩百組以上，看屋人數以驚人速度成長，另外從網站上亦可嗅出買氣增溫的熱況。 根據住展房屋網最新統計，台中市南區、西區及北屯區，平均每個個案的平均點閱數，都在三百次左右，這已經是台北縣板橋市及三重市的水準，台北縣這兩區均投入大量媒體，吸引買方上網看屋，台中市在個案及媒體量縮減的現況下，能醞釀這樣的市場買氣實屬不易。 看屋人潮雖然出現，但是目前客戶信心度仍稍嫌不足，雖然購屋需求仍存在，真正要下手購屋時，仍會躊躇觀望，提出的價格亦與賣方有落差，回籠次數也因而增多，顯現成交比例的下降。然而，市場實際需求的明顯反彈，使市況已比年前改善許多，著實為沉寂的市場注入一股暖流，出現市場好轉的徵兆。 高雄市興起首購市場 「房價七折說」原本是去年針對台北縣市少數區域，以及少數個案價格過高的學者建言；但是卻嚴重波及中南部房地產市場，讓業者苦口難言，餘波盪漾至今，讓高雄市半數以上交易陷入遲滯。 其實，相較於北中南三大都會區，高雄市的市場買氣算是目前最活絡的，平均每個個案每週的看屋組數高達三十至四十組；但是成交件數並未同步成長。 主要是因為客戶前去看屋時，「撿便宜」的心態濃厚，而且深受媒體報導「房價七折說」的影響，紛紛向個案現場大砍價，買賣之間的價格認知落差擴大，造成成交速度緩慢。 高雄受影響最大的莫過於豪宅型產品，無論中古屋還是新成屋，豪宅交易都呈現鈍化。主要是因為買方普遍認為前一波豪宅漲幅最為明顯，因此現在對豪宅出價十分「嚴苛」，出價普遍都在開價的三成左右。再加上原先北客購買的豪宅產品退戶多，中高總價住宅產品的買氣急凍。 包括幾個單價三十萬以上的新案、高美館區第一排豪宅、以及澄清湖別墅等等，買氣都尚未解凍，少數新案甚至傳出財務危機。 但是除了中高總價住宅之外，一般店面倒是逐漸出現長線投資的買盤，趁機進場搶便宜。各區零星傳出總價三千萬以上店面成交喜訊，而且買方大多以區域客為主，有區域客支撐市場，房價可望逐漸趨於穩定。 目前市場反應最好的產品，應該算是三房首購型住宅，總價約在三百至四百萬之間，搭配「青年安心成家專案」，可享兩百萬兩年免息優惠，目前不少個案都打「超低自備」訴求，自備款五十萬以下，房貸約五十萬至一百萬，本息月繳五千元，繳息不到兩千元，就可以輕輕鬆鬆買到一間新房子。 產品不多也是市場熱絡一大主因，近年來高雄豪宅話題不斷，建商推出的產品，也大多以百坪以上大坪數，或是區域創高價豪宅為主軸，三房型首購產品不多見。碰上這波低總價潮流，首購產品反而受到青睞，客戶願意出手的成交價大約在十至十二萬之間。 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw http://www.my5.tw/yellowpage/hot.html#18461 Sat, 04 Jul 2009 18:12:45 +0800 最近的情勢，十分詭異。 房地產市場通常連接的是股市，過去的經驗是，股票復甦三個月後，房地產跟著走。不過，最近則是同步，股票才剛有好轉，房地產市場就接著好像有好轉跡象，不少個案上週及上上週都傳出捷報，買房子的民眾變多了，看屋的民眾也變多了，雖然價格還在低檔，沒有變高，不過，現在只要房價回到三年前的低點，大概購屋客都已經願意購買。 但是，大環境還尚未落底，美國不過才剛宣布，政府要吃下一千億美元的呆帳，美國房市開工率就已經增加，反觀台灣，電子股開始喊多，啥急單出現啦，產能恢復啦，取消無薪假啦等等，帶動股票衝破五千點，甚至是，DRAM股公司們也開始說，自己接了多少單。 不管報紙如何報，我個人的認知是，自住客已經開始進場購屋，目前階段屬於出清餘屋的行情，所以物不美、價格低，至於是不是落底了，基本上還不完全，以信心一百分來說，現在大概只是五十分。 而有個重要訊息，房仲業不約而同的打出超過八成的銀行貸款，吸引民眾進場購屋，這是接在房價打折的行動劇後面。 一種解讀是，房仲業開始鼓勵民眾進場，因為景氣還是不好，而能夠貸款超過八成的客戶，依然是軍公教的鐵飯碗族群，而建商們也開始SARS時期的技倆，九成銀貸來刺激客戶進場購屋，講白一點就是，利用假合約提高房價，讓民眾能夠低自備款購屋。 中古屋希望軍公教進場，新成屋希望低自備款民眾進場，預售屋開始走低總價市場。 銀行呢？部份銀行為了業績，賭一把來吸收高成數貸款，因為過去幾個月來都沒有業績，起碼房貸可以小賺一點，部份銀行則是忍耐，多賣一點保險來補獲利黑洞。 所以，基本面還是一樣，沒有變化，被裁員資遣的，依舊沒有工作，全球金融風暴並不會這麼快的就落底，過去幾個月來的傷害，也不會一下子就恢復。簡單來說，景氣還沒有變化，「暫時」沒有再變壞，但也沒有變好。 別以為新聞開始炒利多，消費者就應該加價，我認為，還不到時候。 該購屋自住的人，一樣可以看準喜歡房屋來購買，想投資的，還是別動，目前市場上投資客尚未出動，法拍屋是個隱憂，新成屋轉售也是個隱憂，預售屋房價沒有起漲的空間。 有空可以上智邦不動產，看看三年前的房價，跟現在的房價來比較，三年前的房價，應是現在比較合理的價格，如果你想買新成屋，就問問預售的價格是多少，再來當作參考值。 也許，值得可喜可賀的是，死水終於流動，市場正在消化中，只要建商別再用力推案，這個市場還是有救，但，案量太多的地點，諸如淡水、林口、三峽，恢復比較慢，要多點耐心，無論你想買還是賣。 http://www.my5.tw/yellowpage/hot.html#18456 Sat, 04 Jul 2009 18:12:06 +0800 二○○三年正式完工交屋後，「信義富邦」和「信義之星」為台灣的住宅市場開啟了豪宅風， 一陣豪宅旋風襲捲全台，經過四年多的引領風騷後，在二○○八年遇到百年難得一見的全球性金融海嘯，市場氣氛為之一變，在豪宅光芒褪色後的二○○九年，所謂「江山代有能人出！」那一種住宅會趁勢而起，再領風騷呢？ 隨著金融海嘯所引發的經濟衰退與通貨緊縮的陰影，再加上受到世界性的環保與省能節源的主流思想影響，一種去除浮華，重視功能性的好宅「健康宅」已逐步浮出檯面，勢將成為下一波住宅市場的主角，投資人必須快速瞭解「健康宅」，方能確保投資獲利，以下五點是選擇「健康宅」時不可不知的重要觀念！ 景觀有多遠，房價就會有多高 所謂「百萬豪宅，千萬景觀！」在同樣的區位（location）裡，那一幢建築物的景觀好，其價值必然就會較高。景觀的好壞要如何判斷呢？「海濱尚有逐臭之夫」，所以景觀的美醜，見仁見智，因此，判斷景觀好壞的指標，基本上必須服從所謂的「登高望遠」原則；能夠看得到愈遠景觀的住宅，其價值就愈大。 有些高樓住宅，頂樓的價格可以是樓下的二倍以上，就是這種原則下的產物，因為景觀愈好，通風、採光自然就好，居住其內，自然可保全家健康。所以在可預見的未來，可以看得愈遠的景觀住宅，其價值就愈大。因此，投資人一定要瞭解，在住宅數量已經有嚴重供過於求現象的台灣，擁有「一般」住宅已經愈來愈不稀奇（有時甚至還會成為包袱），擁有「稀有」的健康住宅才是值錢的標的！ 要特別注意的是，通常景觀好的住宅，多在郊區，而在「區位是王」的原則下，郊區住宅的景觀是不值錢的（因為供過於求）。市區裡的景觀才值錢（因為相對稀有）。如果能在市區擁有好景觀（看得愈遠）的住宅，其未來增值潛力才會驚人。 我曾說過，即使在全國首善之區，豪宅林立的信義計畫區裡，能擁有好景觀的住宅也不超過二十％，可見都市內好景觀是多麼的稀有，其價值自然不言而喻。 花園有多美，房價就會有多高 所謂都市，就是用水泥驅逐了泥土，當都市發展得愈成熟，都市裡的綠地就會愈少，所以內造花園就成為住宅社區的重要價值支撐。要如何判斷花園有多美呢？其指標有三；一是能借；二是能多；三是能大。 所謂能借，是指借景優於造景！如果住宅周圍有美麗的大花園，而在設計上又能夠將其融入在社區規劃之內，即所謂的「借景」，就是最上品的住宅。 世界上許多價格很高的住宅都在都市內大公園的旁邊（如美國紐約的中央公園、台北的七號公園和國父紀念館等），其周圍的房屋價格都能居高不下，就是借景成功的例子。 所謂能多，就是花園數量愈多愈好，中國古代造園藝術中，常會創造所謂的「一處一景，處處是景」，就是在受限制的住宅範圍之內，透過住宅設計儘可能創造最多的景點，希望每一處看到的景象都可以不同！如果創造成功，住宅的價值就可以大幅提高。 例如，大門有大門的景、車道有車道的景、中庭有中庭的景、後院有後院的景、圍牆有圍牆的景，如果一個社區中能有愈多處「景」的設計，其價值一定大於景點少的社區。 所謂能大，就是花園的面積應儘可能的「擴景」而不要畸零分散，因為「大」本身就是稀有。 設計多用心就美 我們常可以看到許多大型的改建眷村或是國宅社區，其所留出的中庭面積甚大，有非常好的條件，可是在設計上卻未花心思，造成畸零分散，浪費了優秀的資源條件，自然也影響了房價。 相對地，許多私人建設公司的開發案，中庭面積可能遠比不上國宅社區，但卻用心規劃，創造出整體規劃的「秘密花園」，其房價自然高不可攀。 公有社區，往往非地不如人，乃設計理念與用心程度差之甚多，遂造成房價之差異。 愈能夠借景，愈能夠多景，愈能夠擴景的設計，人們居住其內，不但視覺舒服，更可因空氣良好，而能洗滌身心，自然可保全家健康，但更重要的是，不論再好的建築物的價值都會因時間而折舊，只有花園會因時間而增值，即使在睡夢中，花園的價值都在增加（因為植物都在不斷增長）。因此，只有健康宅會隨著花園的愈來愈美而不斷增值。 呼吸有多順，房價就會有多高 「有病治病，無病強身。」是健康宅的重要功效之一！因此，如何讓房屋會呼吸，就成為住宅設計上的重點，以往許多豪宅設計師缺乏經驗，常說「有錢人是不開窗戶的！」但隨著各種能源價格的不斷高漲，以及各種健康相關知識的發達，許多人才驀然回首的發現台北市「屋內空氣品質比屋外差！」─不開窗就等於慢性自殺，已成為住宅設計的常識。 所以，以往所謂豪宅的配備，如大面積的密閉窗戶，大噸數的空調系統，以及大面積的地下室VIP室與健身房的設計，在可預見的未來，都將成為住宅價值的殺手。 一種新的觀念，一種能創造健康的住宅設計觀已逐步成為主流，那就是要讓建築物自然的呼吸，減少對空調的倚賴。 例如地下停車場可以不用複雜的空調設備，就可以和戶外空氣的新鮮度和溫度接近；例如樓梯及電梯間都有開窗的設計，使得風和光都能自然流通，而不會使人感到氣悶與不舒服；例如房屋內每一間房間（包括浴廁），都能有空氣對流及氣窗的設計，而不必不斷地吸入污穢或是有異味的空氣；例如整個社區的公共空間（包括lobby）和儲藏空間也能有自然通風通氣的設計，可以不用空調；例如健身房和運動空間都可與花園相通，而可以透過窗戶的開啟，自在的在其內運動、流汗，而不致產生一面運動，一面吹冷氣的慢性自殺行為。 健康是居住的基本需求！這種會呼吸的住宅，才能使住在其內的人能自在地呼吸，而每天要在家中至少十二小時的人能夠自在的呼吸，自然能獲得健康！而能夠提供全家健康的住宅必然會成為二○○九年的主流住宅。 彈性有多大，房價就會有多高 所謂「大富三代，才知吃穿！」以往豪宅風興起時，許多有錢人尚不知好住宅為何物？總以為面積大就是豪宅，於是紛紛以蓋古堡的心態設計房屋，只重外觀，犧牲功能。 但當住戶住進去才發現，大坪數的房屋，如果缺乏設計經驗，會導致屋內常常在大白天也要開燈，不論天熱、天冷都要開空調，甚至在屋內就像住在動物園，路人可一覽無遺的看入屋內（因為窗戶太大、太低）。許多室內隔間要更改及移動也都十分困難（因為窗戶太大，室內牆不易移動），慢慢地他們才真正瞭解，住宅應該是給人住的，而不是讓人看的！ 一些缺乏經驗的建築師，從未住過豪宅，甚至還缺乏機會進入豪宅瞭解其內部設計之優缺點，只能由雜誌中的照片或是建築設計得獎的作品中「想像」豪宅。他們並不了解，能獲得建築設計獎項的建築物，大多是公共建築，例如美術館、車站、學校、紀念館或是辦公大樓、商場…，這些建築大多不是讓活人們「居住」的住宅。 因此，常造成所謂的「一獎功成萬骨枯！」往往每一幢得獎建築設計的背後，可能都會造成許多人因住得不舒服而生病或抱怨。 格局座向可調整 似乎從沒有人會有疑問，為什麼購買價格如此高的住宅卻不能隨心所欲的做一些改變？連買一輛價格可能還抵不上一間廁所價錢的汽車，都還可以隨心所欲的換顏色、換坐椅、換玻璃、開天窗，為什麼花了幾千萬，甚至上億元購買的房屋卻不能隨心所欲的開窗？更改隔間？甚至能和樓上或樓下的格局或外觀不同？ 我們也常聽到有些人參觀過所謂的豪宅後，批評說，為什麼看起來只像高級國宅？就是因為缺乏彈性！如果什麼都不能調整，豪宅就和國宅沒有分別！因為每個人對於健康的需要不同。 所以，一幢好的健康宅應該是可以提供住戶隨心所欲的調整彈性，即達到所謂「量身訂作」的水準。當建築師們知道讓居住者能夠隨心所欲調整的住宅才是頂級住宅的時候，他們才真正開始懂得住宅的設計，他們也才能開始昇華自己的專業。 真正專業的建築設計不是讓客戶依「設計者」的想法生活（最常聽到的說法是，大師設計必屬佳品！）而是能提供「客戶」隨心所欲的生活！ 專業不足的人往往將專業當成拒絕成長的擋箭牌，大量與實用功能脫節的設計，自然限制了使用者的彈性，未來能讓使用者彈性愈大的住宅，其增值潛力就愈大。 例如在中東已經設計出可以讓住宅大樓的每一層樓都可以自在地360度旋轉，愛朝那個座向就朝那裡，就是這種觀念的具體實踐。未來，可以任意調整房屋的隔間與功能、任意調整開窗的位置、任意調整建材與設備的型式，甚至任意調整房屋的高度與座向，都必然會成為健康宅的重要項目，因為提供「彈性」本身就是稀有的價值。 管理成本有多低，房價就會有多高 安全的居住環境和貼心的服務品質是每一位住宅使用者的基本夢想，重點是要付出多大的代價？ 沒有經驗的建築師設計出的房屋，可能會不只有一個社區大門，車道也可能和大門遙不可及，各戶進口的門廳也可能不止一處，這些都會導致保全及服務人員的增加，因而提高了管理費用支出。 沒有經驗的機電技師設計出的房屋，可能會讓七、八十坪的住宅就必須用到十噸以上的重型空調，造成不論多麼強調空調設備的變頻與省電，住戶付出的電費都會十分高。 還有些技師設計出密不透風的社區lobby，甚至地下室還規劃出無法自然通風的VIP室，造成動輒數十噸的空調或抽風設備被設計置放在社區之內，以後的保養、使用與更換的代價自然都會十分驚人。 更可怕的是，因為設備太大和太多，所以又必需提供高電壓的用電（380/220V），造成每戶之內都必需放置一個變電器，對於健康自易造成長期的危害。 台灣的各種專業「師」們，多是考照後即可執業，在缺乏實務經驗，甚至有的還年輕到缺乏生活經驗之下，所設計出的住宅自然容易與住戶的真正需要脫節。 一個有經驗的技師，可以讓地下室即使深挖至五、六層，仍可不用大量的抽排風設備，透過空氣的自然流通使地下室和戶外的空氣新鮮度和溫度接近；他們也可以使社區的lobby幾乎可以不用任何空調設備，就可以符合居民的需要；他們也不會讓大噸數的空調設備佔據了大部分的後陽台，還使居民每月必需花費數以萬元計的電費，他們更不會讓每戶內裝上變壓器，影響住戶的健康！更可怕的是類似的設計，還常常讓花了大錢居住在豪宅中的人誤以為居住品質良好，其實生活品質卻可能還比不上普通四、五樓公寓的水準。 因此，管理成本的多寡不僅是浪費與否的問題，它已成為一種指標！如果一個社區的管理費用愈高，通常代表社區整體設計的不良，與健康水準的不足。 在有許多豪宅社區標榜每月每坪管理費二百元起跳，甚至高達三百元（有的還不含公共水電費）其實只是反映該社區不但浪費，還不適合健康的人居住。 管理成本低絕不是用犧牲生活品質來達成，相反地卻是一個檢驗社區設計品質的指標。例如只用一個保全員，就代表整個社區的出入口只有一個，所有的人與車都必須由單一出入口進出，社區的安全水準自然容易會是頂級的。 例如社區大廳不用空調設備，就代表了社區大廳的通風採光設計優良，人們出入其中，一定健康舒適；例如健身房可以不用空調，就代表了健身者在運動中可與外部自然空氣對流，可以呼吸到最佳新鮮空氣，而不是一面運動一面吹冷氣，容易引起筋骨病痛；例如住宅中電費可以大量降低，通常就代表其住宅至少有三面以上採光通風，每天有自然對流的空氣，必然會帶來家庭的健康。 風調雨順 健康宅 中國人常說的風水，講得就是「風調雨順」，用白話些來說，就是「風」可以自然流通，「水」也可以順利排除；而傳統上住宅興建者所謂的「遮風避雨」，基本上是違反風水觀念的！因為用大量的混凝土阻絕了風，遮斷了雨，通常也會同時犧牲了健康。 所以，愈能風調雨順的住宅設計，各種管理成本自然就低，而健康的分數自然就高，住宅的價值自然也就不言而喻了。 過去曾有人說「貧者因書而富，富者因書而貴！」未來必會調整成「貧者因（健康）屋而富，富者因（健康）屋而貴！」沒錢的人因為擁有好的健康宅，而必然會富有；富有的人也會因為擁有好的健康宅而健康長壽，並能成為人們羨慕的對象。 隨著社會進步與經濟持續發展，住宅設計也在不斷地進步，雖然每一次的進步都必須付出許多痛苦的代價，但台灣住宅水準不斷地在提昇也是事實（這也是預售屋價格為何遠超過中古屋的原因）。 住屋有健康才贏 今年隨著豪宅風的褪色，健康宅已躍向舞台焦點，未來能創造高價、能主導流行的一定是能夠省能節源、注重環保並能永保全家健康的健康宅。 「謀時不如趁勢！」大家不要只將注意力放在價格的漲跌，或是公設比的大小上，所謂「山不在高，有仙則靈；屋不在大，有健康則贏！」要能夠掌握趨勢，快速擁有稀有的健康宅，就一定能使大家在住宅投資上，立於不敗之地！祝大家投資順利！ 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw http://www.my5.tw/yellowpage/hot.html#18455 Thu, 02 Jul 2009 14:54:29 +0800 景氣不好，事實。氣氛不好，更是事實。 其實基本面並沒有差的離譜，雖然失業率看起來增加了，停工的工廠增加了，不過油價跌了，物價低了，錢，只是進了國銀的口袋，大家轉定存的轉定存，變現金的變現金，敢危機入市的也拼命進股票，所以，大家是收心保現金，免的被資遣後沒錢渡日。 仲介叫苦，建商喊冤，這些都是舊聞，有聽說一些建商已經頻臨水庫破裂點，尤其是手上滿把新成屋的，北部是林口蓋很多的那間，中部是有超高級飯店的那間，南部，則是有北上推很多案的，三個字那間。 只是聽說，所以不能寫建商名，因為還在蒐集資料，尚未確定，請勿對號入座。 全球遭受金融風暴，還未有止跌跡象，許多人問我，可否買房了，因為看起來有很多房子都已經跌價，我認為，如果三年前的起漲點，房價一坪五十萬元，去年漲到八十萬元，現在一坪聽說可以砍到六十萬元，何為低點？需要房子住的人，當然可以買，認為房價有投資意義的人，可以等，至於認為已經到歷史低點的人，我認為，請多觀察。 老在觀察，空方大師政大教授被網友罵到臭頭，建商譙到不行，人家講還有三年不景氣，我則認為，沒有一個人預測三年後的市場是準的，半年還比較可信。美國總統歐巴馬即將上任，有牛肉即將端出來，雖然國務卿的人選有點搞笑，不過，我相信總有慶祝行情跟新的做法，以遏止慘到不行的美國經濟。 不過，在等待的同時，空蕩的房地產市場，成為犧牲的對象，買賣方心態差異極大，最近聽說，廈門街一帶的一棟新成屋，八十幾戶有五十戶正在出售，這是何等的光景！當年預售一下子賣光，而今多少投資客等著拋售，房價還在堅持不肯跌，二個月前成交價格一坪近三十萬元，以這個拋售比例，真是看不下去。 親愛的歐巴馬，全球等著你的牛肉呢。 萬一牛肉沒效？我的解讀是，已經超漲的東西，勢必回到原價，當房價還沒跌回當年核四停工的市場價格時，都還有空間，今年七月只是起跌點，雖然勢必全民皆賠，不過也不是第一次了，日子還要過，有房屋的不必太難過，還沒買的可以偷笑一下，投資套牢的，只好認賠出場，期待下一次的起漲，再賺回來。 http://www.my5.tw/yellowpage/hot.html#18414 Thu, 02 Jul 2009 14:32:58 +0800 不景氣，連信義房屋都很緊張？ 找了科技人當CEO，試圖用新的思維來拉動下滑的業績，也改變一些固有觀念，現在有新的公仔計畫，買屋送大公仔，以後看屋送小公仔，用傳統產業不多見的行銷行為，第二波的刺激。 問了信義的周俊吉董事長，預計會發生多少效益，他沒有回答；問一共要花多少錢，他也沒有回答；整波的行銷預計走何方向，也沒有回答。也許，新總座的科技人，習慣的概念是，做了再說，有沒有效果，邊走邊修正，老觀念的董座，摸不清真正的行銷方向，先接受了再說，企業總是需要行銷的。 目前效應我也看不出來，但是，卻給了一些刺激。信義房屋是台灣唯一的上市房仲業，業績下滑自然會緊張，企業走了那麼多年，被這個不景氣一刺激，啥問題可能都出現，找個不懂房地產的CEO，修理一下企業文化，以及整頓舊的總經理帶領的團隊，利用科技人快狠準的手法，以及夢想塑造的特性，科技化信義房屋？沒有，只是借重長才拉動因不景氣而下滑的業績。 有個問題，信義原本就有總經理，打拼多年，現在一下子來個新的長官，而且還不是房地產界的人，原本建立的體系與慣例，馬上被打破，新長官第一次的任務，就是來個公仔？ 有沒有效果，不是一定，但這是房地產新的行銷，業績下滑太多，任何能夠拉抬的方式，都要做的。 插個話，地產廣告下滑，建商代銷縮手三分之一的量，媒體的業務開始縮衣節食。 你說，公仔是不是要試著行銷了？現在的市場有多慘？比SARS還不如都有人公開說。 另一家的永慶房屋，則是把大黃外套換了，改成深色西裝，明的是說，因為黃色外套過於顯眼，讓客戶賣屋的時候太過招搖，所以改成一般的西裝打扮。可是，我怎覺得，是不是風水，因黃色流年不利，要改色才會改運？ 你自然不會因為公仔而去買賣房屋，也不會因為西裝顏色而買賣房屋，房仲業是房地產的第一線，幾波的更改，爲的就是衝破不景氣，兩大房仲的新做法，大概如此。 突發奇想，買房子送其他服務，比如，買裕隆城，送亞曼尼衣服男女系列一年份；或是，送麵粉汽油一年份好了，相互回饋，不怕物資漲價。我還是很傳統，不是科技人，想不出比公仔還要特別的行銷手法。 銀行倒是先出招了，目前大部份銀行都已經不太大接房貸，請留意，剩下公銀行庫低調的接，臺灣銀行、合庫、土銀等，令我有些訝異，至於以前搶客戶搶的你死我活的日盛、中國信託、玉山等，居然都不搶了，能不多做就不多做，少虧為妙？低調的行銷手法，成為現在保命的方式。 http://www.my5.tw/yellowpage/hot.html#18413