与农历年后相比，三月房地产市场的人气指数，的确明显攀高。分析箇中因素，政府低利率策略奏效，逼出量体惊人的民间游资外，主要还是去年上半年还居高的房价，陆续出现降价、修正的情况。 而由于买气跟随提升，新利多题材也浮现，因而又现『惜售』之说。 然而，政府拼经济的实绩，仍是房市何时否极泰来的观察指标…
转瞬间，二○○九年第一季已过去；扁珍肥皂剧上演不止，世界棒球经典赛失利，范兰钦事件闹得满城风雨。时节虽已入春，台湾仍是多事之秋。 最基本的民生议题，情况又如何。进出口贸易、薪资所得与零售消费额、贫富差距、失业率及GDP等经济相关数据，仍现衰退；上任将届一年的马英九，如今之民调不满意度，已追上他当选时的得票率。经济台湾，看来也还没走出金融海啸以来的愁云惨雾。
不过同时间，却真的有『春燕』飞来。三月台股从绿油油变成红通通，指数站稳五千点并持续上攻，对岸安利直销旅游团的大阵仗，更使两岸开放前景看来一片大好；更重要的是，产业火车头房地产业出现筑底回温、缓步復甦的迹象，这个迹象，就是久违的人气。
三月春 乍现久违人气
一系列经济指标或数据，呈现的其实是上月或上上月的过去式，只能算再度说明，过去消费市场景气的低档盘整。而尽管土洋法人对房地产后市看法歧异，不过年后看屋人数量增加、买气提升，是不争的事实。
近几年房市价量涨势，确实只出现在某些特定地区；但话题晕染的效果，却是全面性的。加上过去国人平均薪资水平成长有限，近期更是实质负成长，因此金融海啸后投资客退场，全由自用者支撑房市需求面；这时，价格就成了左右买气高低的主要因素。
年后更多地区及个案的具体降价，自然是人气加温的主因。
除此之外，一些利多因素也慢慢浮现。首先，央行为刺激资金流动而採取货币宽松政策，不但将原本为避险而封存的民间资金逼出，也造就了更低的房贷利率条件；无论从中长期置产投资或自用角度，都是强大的诱因。
另外，两岸开放政策更明朗、寿险业投资不动产资金松绑，优惠房贷拟再加码及扩大内需建设逐步发包施行，都有助于房市景气提升。
下面的分区段落中，我们将介绍各区域近期的市场实况，包含价格、人气买气大致的变化状况，或对区域发展有长远助益及影响的新议题。
台北市 市场反应 Ｍ型化具体
上月底有报导写道，台北市百万单价的豪宅地段有缩减情况；这当然和信义计画区太子建设「台北信义」，实际成交单价约『仅』百万左右有关。
前几年北市刮起豪宅『疯』，在比价效应推波下，的确出现次级地段开出顶级价格的不正常现象。
不过目前来看，仅剩信义计画区、仁爱敦南名人巷维持豪宅地段之身价，建国南路、仁爱路口的「宏盛帝宝」则仍是豪宅代名词；至于「文华苑」能不能取而代之，相信将是豪宅市场的新话题。
高价豪宅以外，就要看相对低单、低总价产品的表演。文山区「氧乐多」以三十出头万的单价、七五○万总价买两房为号召，就创造近期罕见的高人气。
当然北市这阵子最夯的房市话题，还是「皇翔RICH」的『原价买回』。这个正式名称为『信心购屋专案』的策略，算是一个行销创举，虽被同业视为一步险棋，但短期仍达到预期效果，不但推出首週来人倍增，客户出价意愿提高，和业者之间的价格认知差距也缩小不少。
但进一步了解，原价买回策略已随时间拉长而效果递减。实际下订者，则是自用及散户投资者居多。至于这个信心专案，会不会真的推广到皇翔建设其他销售中之个案，就得看靠引爆话题所造就的订单，能否被催化为实际的签约了。
台北县 指标建商降价 跟风将起？
相较于北市由于销售中个案不多，降价风潮不甚显着，北县由于近年推案量持续扩张，因此去年底到现在的促销或降价动作，感觉就明显许多。
分区来看，从去年底的林口、三重，目前渐渐扩散到淡水、泰山、芦洲及北大特区等。这些区块的特点，都是近年推案量较大、位置又嫌边陲。而从品牌角度，则宝佳建设为箇中代表。 以推案集中，范围较小的三重重阳特区为例，去年原本是新和大动作降价抢市，年后则是宝佳加入战局，同时其他地区的宝佳体系推案，也都有调降价格或推出优惠专案。
由于宝佳在北县的推案市佔率不低，预料此举将会对北县后市产生一定影响。
幅员广大的台北县，要成功让购屋民众愿意往单价稍低，区域发展还未臻成熟的外围区域移民，交通建设还是关键。
上期本单元提到了民汐线汐止段已初步定案，上月最新消息则是，二月底环评已过，本月送中央复审确认后即可定案，预计民国一○七年完工。
另外，台北港正式启用后，不但带动八里地方之发展，北县政府更重提淡江跨海大桥之建设计画。就淡水或淡海新市镇来说，交通还是发展之关键；但目前相关话题，除非是如上述汐止捷运这种已定案者。
否则，地方首长改选在即，因此保守视之，是比较正确的态度。
桃园县 利多尚未发酵 房市盘整中
如果论区域，降价情况最为全面化的，还是桃园县。不过本县近期房价修正的幅度不大，毕竟不少地方之前供给量不小，因此去年就出现修正，目前已是贴近成本价格。以品牌来说，豪宅专家中悦机构，则是仍坚守价格的少数之一。
有关桃园未来的发展，除了升格议题外，最重要的还是航空城计画。本刊之前曾发现，大园当地消费者对航空城利多话题，多持视而不见之态度；毕竟当地相关之话题炒作，不是一、两天的事。八德扩大都市计划，从详细内容看，确实是在为航空城计画的实现打底。
虽然新定案的八德扩大计划是缩水版，不过计画内设置捷运站用地，却意义重大。
这条捷运，是贯穿此区及桃园市区的捷运绿线；该线还预定进入桃园国际机场，与蓝线及机场捷运接轨。
计画内容更提及了北市捷运路网中，还在评估阶段的三莺线；按照规划，三莺线将在八德与绿线交会。
地方首长即将改选，往好的方向想，朱立伦将会在卸任前拼出些成绩，为接下来的宦途打好基础；不过相对的也代表，只要尚未真正定案，上述一切开发方案还有变数。
短期来看，一些供给量大的区域，仍将面临修正盘整压力，桃园又是以成屋为主，因此压力会更明显。
除了捷运这一轨外，代表台铁的另一轨，也将为桃园地区带来新话题。杨梅镇富冈地区，未来将有原本位于松山的台铁车厢机厂迁入；如同台北港替八里带来新需求，当地预计也会有台铁员工进驻，代表的就是新的购屋人口。另外，徵收机厂用地所发放的补偿金，也会为当地产生新的购买力。
新竹地区 乐观预估 下半年缓升温
上月二十一日，各大报都以显着篇幅和标题，登出台湾科技业龙头之一的台积电，取消无薪假的新闻。对岸家电下乡政策造就的急单效应，不仅短期内让台湾出口贸易犹如久旱甘霖，对新竹房市来说，也是桩好消息。
去年以来，受到电子业需求大减，裁员、无薪假冲击，当地房市人气急冻。如今龙头品牌取消无薪假，至少在信心层面上，绝对有正面意义。
之前本单元曾介绍，竹北当地最新的重划地—台科大重划区。原本该区将在竹市关埔地区后，成为全新竹下一个指标房市区。而受到景气影响，当地推案时程延后；目前据了解，最快下半年可望有新案启动。而这当然是代表，区域房市浮现否极泰来的契机。
基隆宜兰 两岸通乐透？ 仍属内需市场
大陆安利直销旅游团一时造成旋风；报章新闻可见他们到处大手笔消费，甚至高调对应，但是您大概没特别注意，他们是从台湾东北端的基隆港登台。
上月中台北港正式启用后，基隆的发展定位问题再度浮上檯面。表象上看，无论地方态度或中央政策，都希望基隆港及基隆市转型发展观光产业。以现状来看，除了相关建设必须再进阶外，联外交通还是一大问题；因此，最近基隆人又在积极争取捷运。
捷运能有效疏运大批人潮，改善交通，但是对当地房市来说，还是杯水车薪；人们要真的愿意迁居基隆，或当地房市价量有所提升，还须从生活机能及环境品质做彻底改善，才是根本之道。
说到观光，对基隆来说，是要努力打拼的目标定位；对宜兰而言，则是现阶段最重要的经济活动。
北宜高的开通，彻底改变了当地的观光事业生态；至于政府积极引进陆客来台观光，是否会为当地带来新的机会？至少从各饭店业者纷纷进军礁溪设新据点来看，是有期待空间的。
不过观光归观光，当地房市之问题，和基隆类似，还是基础建设质量不够。区外客源进驻与否，对地区发展来说其实有好有坏，而目前仍只有礁溪房市有这个能耐。
然而年后，礁溪房市也出现价格认知差距现象，台北客狂砍价，区域消费者又不爱温泉套房，使得当地房市有人气，但缺少买气。
从上述各区上月的市场实况来看，包含中南部在内，降价效应都明确浮现，那就是市场重见久违的高人气。
而大约是看到这底部反弹，甚至復甦的蛛丝马迹，房市卖方的态度又有变化。
永庆房屋发言人黄增福就表示，相较于今年初，三月市况已有明显好转；就中古屋市场来看，大体上是以低单低总价产品表现较佳。
黄增福指出，价格松动是人气提升的关键因素；不过来人重新出笼、买气增温后，卖方的价格守势又再度浮现。
来人增利多现 惜售风悄然起
类似的情况，也在新推案市场看到，根据观察，目前仍持续有个案或区域价格继续修正，不过也已有业者改持惜售心态。这样看来，未来有可能再出现新一波价格认知拉锯战和观望氛围。
从卖方角度，来人倍增代表潜在的成交能量，心态上自然笃定许多；前面提到的利多议题先后浮现，也是他们态度转强的重要因素。
分析近期利多话题，无论实质面如何，至少让业界产生许久未有的安定感。不过不久前才有『今年是买方市场』的预测；那么需求面这边，又有什么趋势？
根据行政院消保会上月公佈之资料，不动产交易居各类消费纠纷之首，当中又以预售屋契约争议比例最高。这个数据比例，背后其实潜藏逾放危机。
最新公佈失业率五．七五％、受波及人数，关厂失业人数等都再创歷史新高。这个数字，及民众薪资水准，或贫富差距数据，都将是房贷违约率会不会提高、逾放屋是否激增的观察指标。
因此就目前趋势看，以法拍屋为首的逾放不良资产，将无可避免，是影响来年房市发展及行情的关键因素之一。
拼经济见效 房市筑底真指标
而真正面对解决的方式，还是要回归政府所谓拼经济的实际成果。毕竟要解决可能的房贷违约及逾放问题，除了先解决民众失业，更要从厚植人民经济力的方向，及改善贫富差距着手。这不可能光靠减税达到，产业发展定位等国家级策略更是关键。
诸如国土利用规划检讨、扩大内需公共建设，不只要做，大方向都得正确，经费要花在刀口上。
知名建筑师世界宗教博物馆前任馆长汉宝德倡议，要趁此非常时期，积极从生活品质角度，改善台湾社会面貌；日籍趋势大师大前研一也建议，台湾政府应扬弃以产业发展为思考核心的旧政策思维，改以增进人民生活福祉为起点。而这才是使国人荷包满满，愿意购屋、投资的根本之道。
回归现实，今年房市在自用目的当道下，学区及捷运将会是购屋置产法则中，唯二之不败定律。无论您是买来自用或置产，抓准上述两点就对了！
量缩策略奏效　台中房市来人倍增 买气持续酝酿
近年台中房地产随着整体房市发展蓬勃，焦点更集中在七期、八期为首的大坪数豪宅产品，除了区域当地的需求之外，七期更吸引了投资客、北客，甚至是陆客等区外族群前来购屋。
也正因为话题焦点几乎都锁定在七期的光环，使得台中市其他地区以及其他产品，包括首购或是一般换屋住家，无论是数量、价格及话题性上，都远不及七、八期的规模，相对案量也小，因此台中市基本住宅需求一再被压抑酝酿。
景气走跌这一年来，台中房市也受到不小的冲击，七期、八期的中高总价个案更是首当其冲，买气冻化。台中建商在公会的唿吁下，以量缩整理策略消化市场浮额，以今年三二九档期大约仅有一百亿〈原本预估达四百亿〉，去年同期可是高达七百亿。也就是说，今年三二九档期案量大幅缩减，仅有去年的七分之一。
推案量缩减后，中高总价住宅案暂时从市场上淡出，反而是首购自用型住宅案成为新焦点。三房首购型个案工地的来人大幅增加，其中以新成屋或是即将完工的基本住宅个案最明显。如北区的「胜美学」、「欧夏蕾」，一週来人均可达三十至五十组。
西屯区以首购、首换族群为主的住宅案，林维港丽 –「美丽进行曲」，涌现看屋人潮；另外，亲家建设新公开的「时上TOP」，累积近一个月来人量已达两百组以上，看屋人数以惊人速度成长，另外从网站上亦可嗅出买气增温的热况。
根据住展房屋网最新统计，台中市南区、西区及北屯区，平均每个个案的平均点阅数，都在三百次左右，这已经是台北县板桥市及三重市的水准，台北县这两区均投入大量媒体，吸引买方上网看屋，台中市在个案及媒体量缩减的现况下，能酝酿这样的市场买气实属不易。
看屋人潮虽然出现，但是目前客户信心度仍稍嫌不足，虽然购屋需求仍存在，真正要下手购屋时，仍会踌躇观望，提出的价格亦与卖方有落差，回笼次数也因而增多，显现成交比例的下降。然而，市场实际需求的明显反弹，使市况已比年前改善许多，着实为沉寂的市场注入一股暖流，出现市场好转的徵兆。
高雄市兴起首购市场
「房价七折说」原本是去年针对台北县市少数区域，以及少数个案价格过高的学者建言；但是却严重波及中南部房地产市场，让业者苦口难言，余波盪漾至今，让高雄市半数以上交易陷入迟滞。
其实，相较于北中南三大都会区，高雄市的市场买气算是目前最活络的，平均每个个案每週的看屋组数高达三十至四十组；但是成交件数并未同步成长。
主要是因为客户前去看屋时，「捡便宜」的心态浓厚，而且深受媒体报导「房价七折说」的影响，纷纷向个案现场大砍价，买卖之间的价格认知落差扩大，造成成交速度缓慢。
高雄受影响最大的莫过于豪宅型产品，无论中古屋还是新成屋，豪宅交易都呈现钝化。主要是因为买方普遍认为前一波豪宅涨幅最为明显，因此现在对豪宅出价十分「严苛」，出价普遍都在开价的三成左右。再加上原先北客购买的豪宅产品退户多，中高总价住宅产品的买气急冻。
包括几个单价三十万以上的新案、高美馆区第一排豪宅、以及澄清湖别墅等等，买气都尚未解冻，少数新案甚至传出财务危机。
但是除了中高总价住宅之外，一般店面倒是逐渐出现长线投资的买盘，趁机进场抢便宜。各区零星传出总价三千万以上店面成交喜讯，而且买方大多以区域客为主，有区域客支撑市场，房价可望逐渐趋于稳定。
目前市场反应最好的产品，应该算是三房首购型住宅，总价约在三百至四百万之间，搭配「青年安心成家专案」，可享两百万两年免息优惠，目前不少个案都打「超低自备」诉求，自备款五十万以下，房贷约五十万至一百万，本息月缴五千元，缴息不到两千元，就可以轻轻松松买到一间新房子。
产品不多也是市场热络一大主因，近年来高雄豪宅话题不断，建商推出的产品，也大多以百坪以上大坪数，或是区域创高价豪宅为主轴，三房型首购产品不多见。碰上这波低总价潮流，首购产品反而受到青睐，客户愿意出手的成交价大约在十至十二万之间。
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最近的情势，十分诡异。
房地产市场通常连接的是股市，过去的经验是，股票復甦三个月后，房地产跟着走。不过，最近则是同步，股票才刚有好转，房地产市场就接着好像有好转迹象，不少个案上週及上上週都传出捷报，买房子的民众变多了，看屋的民众也变多了，虽然价格还在低档，没有变高，不过，现在只要房价回到三年前的低点，大概购屋客都已经愿意购买。

但是，大环境还尚未落底，美国不过才刚宣布，政府要吃下一千亿美元的呆帐，美国房市开工率就已经增加，反观台湾，电子股开始喊多，啥急单出现啦，产能恢復啦，取消无薪假啦等等，带动股票冲破五千点，甚至是，DRAM股公司们也开始说，自己接了多少单。

不管报纸如何报，我个人的认知是，自住客已经开始进场购屋，目前阶段属于出清余屋的行情，所以物不美、价格低，至于是不是落底了，基本上还不完全，以信心一百分来说，现在大概只是五十分。

而有个重要讯息，房仲业不约而同的打出超过八成的银行贷款，吸引民众进场购屋，这是接在房价打折的行动剧后面。

一种解读是，房仲业开始鼓励民众进场，因为景气还是不好，而能够贷款超过八成的客户，依然是军公教的铁饭碗族群，而建商们也开始SARS时期的技俩，九成银贷来刺激客户进场购屋，讲白一点就是，利用假合约提高房价，让民众能够低自备款购屋。

中古屋希望军公教进场，新成屋希望低自备款民众进场，预售屋开始走低总价市场。

银行呢？部份银行为了业绩，赌一把来吸收高成数贷款，因为过去几个月来都没有业绩，起码房贷可以小赚一点，部份银行则是忍耐，多卖一点保险来补获利黑洞。

所以，基本面还是一样，没有变化，被裁员资遣的，依旧没有工作，全球金融风暴并不会这么快的就落底，过去几个月来的伤害，也不会一下子就恢復。简单来说，景气还没有变化，「暂时」没有再变坏，但也没有变好。

别以为新闻开始炒利多，消费者就应该加价，我认为，还不到时候。
该购屋自住的人，一样可以看准喜欢房屋来购买，想投资的，还是别动，目前市场上投资客尚未出动，法拍屋是个隐忧，新成屋转售也是个隐忧，预售屋房价没有起涨的空间。

有空可以上智邦不动产，看看三年前的房价，跟现在的房价来比较，三年前的房价，应是现在比较合理的价格，如果你想买新成屋，就问问预售的价格是多少，再来当作参考值。

也许，值得可喜可贺的是，死水终于流动，市场正在消化中，只要建商别再用力推案，这个市场还是有救，但，案量太多的地点，诸如淡水、林口、三峡，恢復比较慢，要多点耐心，无论你想买还是卖。

二○○三年正式完工交屋后，「信义富邦」和「信义之星」为台湾的住宅市场开启了豪宅风， 一阵豪宅旋风袭捲全台，经过四年多的引领风骚后，在二○○八年遇到百年难得一见的全球性金融海啸，市场气氛为之一变，在豪宅光芒褪色后的二○○九年，所谓「江山代有能人出！」那一种住宅会趁势而起，再领风骚呢？
随着金融海啸所引发的经济衰退与通货紧缩的阴影，再加上受到世界性的环保与省能节源的主流思想影响，一种去除浮华，重视功能性的好宅「健康宅」已逐步浮出檯面，势将成为下一波住宅市场的主角，投资人必须快速瞭解「健康宅」，方能确保投资获利，以下五点是选择「健康宅」时不可不知的重要观念！
景观有多远，房价就会有多高
所谓「百万豪宅，千万景观！」在同样的区位（location）里，那一幢建筑物的景观好，其价值必然就会较高。景观的好坏要如何判断呢？「海滨尚有逐臭之夫」，所以景观的美丑，见仁见智，因此，判断景观好坏的指标，基本上必须服从所谓的「登高望远」原则；能够看得到愈远景观的住宅，其价值就愈大。
有些高楼住宅，顶楼的价格可以是楼下的二倍以上，就是这种原则下的产物，因为景观愈好，通风、採光自然就好，居住其内，自然可保全家健康。所以在可预见的未来，可以看得愈远的景观住宅，其价值就愈大。因此，投资人一定要瞭解，在住宅数量已经有严重供过于求现象的台湾，拥有「一般」住宅已经愈来愈不稀奇（有时甚至还会成为包袱），拥有「稀有」的健康住宅才是值钱的标的！
要特别注意的是，通常景观好的住宅，多在郊区，而在「区位是王」的原则下，郊区住宅的景观是不值钱的（因为供过于求）。市区里的景观才值钱（因为相对稀有）。如果能在市区拥有好景观（看得愈远）的住宅，其未来增值潜力才会惊人。
我曾说过，即使在全国首善之区，豪宅林立的信义计画区里，能拥有好景观的住宅也不超过二十％，可见都市内好景观是多么的稀有，其价值自然不言而喻。
花园有多美，房价就会有多高
所谓都市，就是用水泥驱逐了泥土，当都市发展得愈成熟，都市里的绿地就会愈少，所以内造花园就成为住宅社区的重要价值支撑。要如何判断花园有多美呢？其指标有三；一是能借；二是能多；三是能大。
所谓能借，是指借景优于造景！如果住宅周围有美丽的大花园，而在设计上又能够将其融入在社区规划之内，即所谓的「借景」，就是最上品的住宅。
世界上许多价格很高的住宅都在都市内大公园的旁边（如美国纽约的中央公园、台北的七号公园和国父纪念馆等），其周围的房屋价格都能居高不下，就是借景成功的例子。
所谓能多，就是花园数量愈多愈好，中国古代造园艺术中，常会创造所谓的「一处一景，处处是景」，就是在受限制的住宅范围之内，透过住宅设计尽可能创造最多的景点，希望每一处看到的景象都可以不同！如果创造成功，住宅的价值就可以大幅提高。
例如，大门有大门的景、车道有车道的景、中庭有中庭的景、后院有后院的景、围墙有围墙的景，如果一个社区中能有愈多处「景」的设计，其价值一定大于景点少的社区。
所谓能大，就是花园的面积应尽可能的「扩景」而不要畸零分散，因为「大」本身就是稀有。
设计多用心就美
我们常可以看到许多大型的改建眷村或是国宅社区，其所留出的中庭面积甚大，有非常好的条件，可是在设计上却未花心思，造成畸零分散，浪费了优秀的资源条件，自然也影响了房价。
相对地，许多私人建设公司的开发案，中庭面积可能远比不上国宅社区，但却用心规划，创造出整体规划的「秘密花园」，其房价自然高不可攀。
公有社区，往往非地不如人，乃设计理念与用心程度差之甚多，遂造成房价之差异。
愈能够借景，愈能够多景，愈能够扩景的设计，人们居住其内，不但视觉舒服，更可因空气良好，而能洗涤身心，自然可保全家健康，但更重要的是，不论再好的建筑物的价值都会因时间而折旧，只有花园会因时间而增值，即使在睡梦中，花园的价值都在增加（因为植物都在不断增长）。因此，只有健康宅会随着花园的愈来愈美而不断增值。
唿吸有多顺，房价就会有多高
「有病治病，无病强身。」是健康宅的重要功效之一！因此，如何让房屋会唿吸，就成为住宅设计上的重点，以往许多豪宅设计师缺乏经验，常说「有钱人是不开窗户的！」但随着各种能源价格的不断高涨，以及各种健康相关知识的发达，许多人才蓦然回首的发现台北市「屋内空气品质比屋外差！」─不开窗就等于慢性自杀，已成为住宅设计的常识。
所以，以往所谓豪宅的配备，如大面积的密闭窗户，大吨数的空调系统，以及大面积的地下室VIP室与健身房的设计，在可预见的未来，都将成为住宅价值的杀手。
一种新的观念，一种能创造健康的住宅设计观已逐步成为主流，那就是要让建筑物自然的唿吸，减少对空调的倚赖。
例如地下停车场可以不用复杂的空调设备，就可以和户外空气的新鲜度和温度接近；例如楼梯及电梯间都有开窗的设计，使得风和光都能自然流通，而不会使人感到气闷与不舒服；例如房屋内每一间房间（包括浴厕），都能有空气对流及气窗的设计，而不必不断地吸入污秽或是有异味的空气；例如整个社区的公共空间（包括lobby）和储藏空间也能有自然通风通气的设计，可以不用空调；例如健身房和运动空间都可与花园相通，而可以透过窗户的开启，自在的在其内运动、流汗，而不致产生一面运动，一面吹冷气的慢性自杀行为。
健康是居住的基本需求！这种会唿吸的住宅，才能使住在其内的人能自在地唿吸，而每天要在家中至少十二小时的人能够自在的唿吸，自然能获得健康！而能够提供全家健康的住宅必然会成为二○○九年的主流住宅。
弹性有多大，房价就会有多高
所谓「大富三代，才知吃穿！」以往豪宅风兴起时，许多有钱人尚不知好住宅为何物？总以为面积大就是豪宅，于是纷纷以盖古堡的心态设计房屋，只重外观，牺牲功能。
但当住户住进去才发现，大坪数的房屋，如果缺乏设计经验，会导致屋内常常在大白天也要开灯，不论天热、天冷都要开空调，甚至在屋内就像住在动物园，路人可一览无遗的看入屋内（因为窗户太大、太低）。许多室内隔间要更改及移动也都十分困难（因为窗户太大，室内墙不易移动），慢慢地他们才真正瞭解，住宅应该是给人住的，而不是让人看的！
一些缺乏经验的建筑师，从未住过豪宅，甚至还缺乏机会进入豪宅瞭解其内部设计之优缺点，只能由杂志中的照片或是建筑设计得奖的作品中「想像」豪宅。他们并不了解，能获得建筑设计奖项的建筑物，大多是公共建筑，例如美术馆、车站、学校、纪念馆或是办公大楼、商场…，这些建筑大多不是让活人们「居住」的住宅。
因此，常造成所谓的「一奖功成万骨枯！」往往每一幢得奖建筑设计的背后，可能都会造成许多人因住得不舒服而生病或抱怨。
格局座向可调整
似乎从没有人会有疑问，为什么购买价格如此高的住宅却不能随心所欲的做一些改变？连买一辆价格可能还抵不上一间厕所价钱的汽车，都还可以随心所欲的换颜色、换坐椅、换玻璃、开天窗，为什么花了几千万，甚至上亿元购买的房屋却不能随心所欲的开窗？更改隔间？甚至能和楼上或楼下的格局或外观不同？
我们也常听到有些人参观过所谓的豪宅后，批评说，为什么看起来只像高级国宅？就是因为缺乏弹性！如果什么都不能调整，豪宅就和国宅没有分别！因为每个人对于健康的需要不同。
所以，一幢好的健康宅应该是可以提供住户随心所欲的调整弹性，即达到所谓「量身订作」的水准。当建筑师们知道让居住者能够随心所欲调整的住宅才是顶级住宅的时候，他们才真正开始懂得住宅的设计，他们也才能开始昇华自己的专业。
真正专业的建筑设计不是让客户依「设计者」的想法生活（最常听到的说法是，大师设计必属佳品！）而是能提供「客户」随心所欲的生活！
专业不足的人往往将专业当成拒绝成长的挡箭牌，大量与实用功能脱节的设计，自然限制了使用者的弹性，未来能让使用者弹性愈大的住宅，其增值潜力就愈大。
例如在中东已经设计出可以让住宅大楼的每一层楼都可以自在地360度旋转，爱朝那个座向就朝那里，就是这种观念的具体实践。未来，可以任意调整房屋的隔间与功能、任意调整开窗的位置、任意调整建材与设备的型式，甚至任意调整房屋的高度与座向，都必然会成为健康宅的重要项目，因为提供「弹性」本身就是稀有的价值。
管理成本有多低，房价就会有多高
安全的居住环境和贴心的服务品质是每一位住宅使用者的基本梦想，重点是要付出多大的代价？
没有经验的建筑师设计出的房屋，可能会不只有一个社区大门，车道也可能和大门遥不可及，各户进口的门厅也可能不止一处，这些都会导致保全及服务人员的增加，因而提高了管理费用支出。
没有经验的机电技师设计出的房屋，可能会让七、八十坪的住宅就必须用到十吨以上的重型空调，造成不论多么强调空调设备的变频与省电，住户付出的电费都会十分高。
还有些技师设计出密不透风的社区lobby，甚至地下室还规划出无法自然通风的VIP室，造成动辄数十吨的空调或抽风设备被设计置放在社区之内，以后的保养、使用与更换的代价自然都会十分惊人。
更可怕的是，因为设备太大和太多，所以又必需提供高电压的用电（380/220V），造成每户之内都必需放置一个变电器，对于健康自易造成长期的危害。
台湾的各种专业「师」们，多是考照后即可执业，在缺乏实务经验，甚至有的还年轻到缺乏生活经验之下，所设计出的住宅自然容易与住户的真正需要脱节。
一个有经验的技师，可以让地下室即使深挖至五、六层，仍可不用大量的抽排风设备，透过空气的自然流通使地下室和户外的空气新鲜度和温度接近；他们也可以使社区的lobby几乎可以不用任何空调设备，就可以符合居民的需要；他们也不会让大吨数的空调设备佔据了大部分的后阳台，还使居民每月必需花费数以万元计的电费，他们更不会让每户内装上变压器，影响住户的健康！更可怕的是类似的设计，还常常让花了大钱居住在豪宅中的人误以为居住品质良好，其实生活品质却可能还比不上普通四、五楼公寓的水准。
因此，管理成本的多寡不仅是浪费与否的问题，它已成为一种指标！如果一个社区的管理费用愈高，通常代表社区整体设计的不良，与健康水准的不足。
在有许多豪宅社区标榜每月每坪管理费二百元起跳，甚至高达三百元（有的还不含公共水电费）其实只是反映该社区不但浪费，还不适合健康的人居住。
管理成本低绝不是用牺牲生活品质来达成，相反地却是一个检验社区设计品质的指标。例如只用一个保全员，就代表整个社区的出入口只有一个，所有的人与车都必须由单一出入口进出，社区的安全水准自然容易会是顶级的。
例如社区大厅不用空调设备，就代表了社区大厅的通风採光设计优良，人们出入其中，一定健康舒适；例如健身房可以不用空调，就代表了健身者在运动中可与外部自然空气对流，可以唿吸到最佳新鲜空气，而不是一面运动一面吹冷气，容易引起筋骨病痛；例如住宅中电费可以大量降低，通常就代表其住宅至少有三面以上採光通风，每天有自然对流的空气，必然会带来家庭的健康。
风调雨顺 健康宅
中国人常说的风水，讲得就是「风调雨顺」，用白话些来说，就是「风」可以自然流通，「水」也可以顺利排除；而传统上住宅兴建者所谓的「遮风避雨」，基本上是违反风水观念的！因为用大量的混凝土阻绝了风，遮断了雨，通常也会同时牺牲了健康。
所以，愈能风调雨顺的住宅设计，各种管理成本自然就低，而健康的分数自然就高，住宅的价值自然也就不言而喻了。
过去曾有人说「贫者因书而富，富者因书而贵！」未来必会调整成「贫者因（健康）屋而富，富者因（健康）屋而贵！」没钱的人因为拥有好的健康宅，而必然会富有；富有的人也会因为拥有好的健康宅而健康长寿，并能成为人们羡慕的对象。
随着社会进步与经济持续发展，住宅设计也在不断地进步，虽然每一次的进步都必须付出许多痛苦的代价，但台湾住宅水准不断地在提昇也是事实（这也是预售屋价格为何远超过中古屋的原因）。
住屋有健康才赢
今年随着豪宅风的褪色，健康宅已跃向舞台焦点，未来能创造高价、能主导流行的一定是能够省能节源、注重环保并能永保全家健康的健康宅。
「谋时不如趁势！」大家不要只将注意力放在价格的涨跌，或是公设比的大小上，所谓「山不在高，有仙则灵；屋不在大，有健康则赢！」要能够掌握趋势，快速拥有稀有的健康宅，就一定能使大家在住宅投资上，立于不败之地！祝大家投资顺利！
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景气不好，事实。气氛不好，更是事实。
其实基本面并没有差的离谱，虽然失业率看起来增加了，停工的工厂增加了，不过油价跌了，物价低了，钱，只是进了国银的口袋，大家转定存的转定存，变现金的变现金，敢危机入市的也拼命进股票，所以，大家是收心保现金，免的被资遣后没钱渡日。
仲介叫苦，建商喊冤，这些都是旧闻，有听说一些建商已经频临水库破裂点，尤其是手上满把新成屋的，北部是林口盖很多的那间，中部是有超高级饭店的那间，南部，则是有北上推很多案的，三个字那间。
只是听说，所以不能写建商名，因为还在蒐集资料，尚未确定，请勿对号入座。
全球遭受金融风暴，还未有止跌迹象，许多人问我，可否买房了，因为看起来有很多房子都已经跌价，我认为，如果三年前的起涨点，房价一坪五十万元，去年涨到八十万元，现在一坪听说可以砍到六十万元，何为低点？需要房子住的人，当然可以买，认为房价有投资意义的人，可以等，至于认为已经到歷史低点的人，我认为，请多观察。
老在观察，空方大师政大教授被网友骂到臭头，建商谯到不行，人家讲还有三年不景气，我则认为，没有一个人预测三年后的市场是准的，半年还比较可信。美国总统欧巴马即将上任，有牛肉即将端出来，虽然国务卿的人选有点搞笑，不过，我相信总有庆祝行情跟新的做法，以遏止惨到不行的美国经济。
不过，在等待的同时，空荡的房地产市场，成为牺牲的对象，买卖方心态差异极大，最近听说，厦门街一带的一栋新成屋，八十几户有五十户正在出售，这是何等的光景！当年预售一下子卖光，而今多少投资客等着抛售，房价还在坚持不肯跌，二个月前成交价格一坪近三十万元，以这个抛售比例，真是看不下去。
亲爱的欧巴马，全球等着你的牛肉呢。
万一牛肉没效？我的解读是，已经超涨的东西，势必回到原价，当房价还没跌回当年核四停工的市场价格时，都还有空间，今年七月只是起跌点，虽然势必全民皆赔，不过也不是第一次了，日子还要过，有房屋的不必太难过，还没买的可以偷笑一下，投资套牢的，只好认赔出场，期待下一次的起涨，再赚回来。

不景气，连信义房屋都很紧张？
找了科技人当CEO，试图用新的思维来拉动下滑的业绩，也改变一些固有观念，现在有新的公仔计画，买屋送大公仔，以后看屋送小公仔，用传统产业不多见的行销行为，第二波的刺激。
问了信义的周俊吉董事长，预计会发生多少效益，他没有回答；问一共要花多少钱，他也没有回答；整波的行销预计走何方向，也没有回答。也许，新总座的科技人，习惯的概念是，做了再说，有没有效果，边走边修正，老观念的董座，摸不清真正的行销方向，先接受了再说，企业总是需要行销的。
目前效应我也看不出来，但是，却给了一些刺激。信义房屋是台湾唯一的上市房仲业，业绩下滑自然会紧张，企业走了那么多年，被这个不景气一刺激，啥问题可能都出现，找个不懂房地产的CEO，修理一下企业文化，以及整顿旧的总经理带领的团队，利用科技人快狠准的手法，以及梦想塑造的特性，科技化信义房屋？没有，只是借重长才拉动因不景气而下滑的业绩。
有个问题，信义原本就有总经理，打拼多年，现在一下子来个新的长官，而且还不是房地产界的人，原本建立的体系与惯例，马上被打破，新长官第一次的任务，就是来个公仔？
有没有效果，不是一定，但这是房地产新的行销，业绩下滑太多，任何能够拉抬的方式，都要做的。
插个话，地产广告下滑，建商代销缩手三分之一的量，媒体的业务开始缩衣节食。
你说，公仔是不是要试着行销了？现在的市场有多惨？比SARS还不如都有人公开说。
另一家的永庆房屋，则是把大黄外套换了，改成深色西装，明的是说，因为黄色外套过于显眼，让客户卖屋的时候太过招摇，所以改成一般的西装打扮。可是，我怎觉得，是不是风水，因黄色流年不利，要改色才会改运？
你自然不会因为公仔而去买卖房屋，也不会因为西装颜色而买卖房屋，房仲业是房地产的第一线，几波的更改，爲的就是冲破不景气，两大房仲的新做法，大概如此。
突发奇想，买房子送其他服务，比如，买裕隆城，送亚曼尼衣服男女系列一年份；或是，送面粉汽油一年份好了，相互回馈，不怕物资涨价。我还是很传统，不是科技人，想不出比公仔还要特别的行销手法。
银行倒是先出招了，目前大部份银行都已经不太大接房贷，请留意，剩下公银行库低调的接，臺湾银行、合库、土银等，令我有些讶异，至于以前抢客户抢的你死我活的日盛、中国信託、玉山等，居然都不抢了，能不多做就不多做，少亏为妙？低调的行销手法，成为现在保命的方式。